Cuidados a serem tomados na aquisição de terras
A aquisição de uma propriedade rural geralmente exige um grande investimento financeiro e por vezes há um enorme valor sentimental envolvido no negócio. Em alguns casos, a aquisição é para o aumento da área de produção de médios e grandes produtores ou empresas do ramo, em projetos de desenvolvimento para exportação e comercialização de commodities agrícolas, mas também pode ser um projeto de produtores de menor porte que tem na atividade o seu sustento, e a manutenção de sua família é o objetivo com a aquisição. Os motivos não importam, os cuidados prévios devem ser sempre os mais apurados e minuciosos para não haver qualquer frustação para o comprador.
A decisão em comprar, ou não, uma propriedade deve seguir um ritual criterioso de análises pormenorizadas de documentos, certidões e condições estruturais e produtivos da propriedade. Por uma questão de economia, as vezes a negociação é feita diretamente entre o vendedor e comprador, mas pode-se ter uma compra mais segura e facilitada com o acompanhamento de corretores de imóveis responsáveis em imobiliárias especializadas neste ramo.
Elenco aqui alguns pontos muito importantes, que não podem passar despercebidos na análise do adquirente, pois podem trazer sérios prejuízos, frustrações e atrasar o início do processo produtivo da propriedade em negociação:
A) Análise documental: a exigência da certidão atualizada da matrícula do imóvel para ver se não há alguma anotação que desabone o imóvel, assim como a Certidão Vintenária, Certidão de Ônus Reais, Pessoais e Reipersecutórias, Certidão Negativa de Débito (CND) do imóvel junto à Receita Federal, Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) atualizada, recibo do Cadastro Ambiental Rural (CAR) e certidões negativas de distribuição de ações contra o vendedor nos órgãos judiciários regionais;
B) Questões ambientais: Um ponto extremamente importante é a análise de um eventual passivo ambiental que possa haver em relação ao imóvel pois o adquirente não se exime de responder por irregularidades praticadas pelo antigo proprietário. Deve se pedir o recibo do CAR e um comprovante de regularidade ambiental no órgão competente;
C) Avaliação técnica: Sugere-se sempre que um agrimensor faça a medição da área para saber se a matrícula apresentada seja realmente a que se pretende adquirir e um agrônomo deve fazer a análise prévia do solo a das condições produtivas;
D) Contrato de compra e venda: Os contratos de Promessa de Compra e Venda e a Escritura Pública de Compra e Venda são documentos hábeis para levar o correto registro e publicidade da negociação e da transmissão definitiva do imóvel. Tais documentos podem conter termos identificando a propriedade, assim como a forma e condições de pagamento e que a escrituração definitiva só ocorrerá com pagamento integral da obrigação;
E) Demais questões: deve-se atentar para a viabilidade logística, proximidade com prestadores de serviços, fornecedores, logística de escoamento, tipo de solo e se ele é realmente adequado à cultura que se pretende produzir, regime de chuvas e também se a disponibilidade de água será suficiente para o ciclo produtivo.
Conflitos posteriores podem ser demorados, caros, cansativos e o desfecho pode não ser o mais atrativo a quem deseja ser o proprietário da terra embaraçada.
Por isso deve-se sempre ter uma boa negociação e análise documental pormenorizada para que surpresas desagradáveis não aflorem no decorrer do uso e gozo da propriedade pelo novo proprietário e frustrem um projeto importante.
Recomenda-se sempre que em caso de dúvidas sobre a aquisição ou não, busque o auxílio de profissionais experientes no acompanhamento nesse tipo de negociação e também em eventuais situações conflituosas para o desembaraço e regularização para um desfecho favorável.
Autor: Eduardo Kern Boesing é advogado e sócio do “Kern Boesing e Bombassaro Advocacia e Consultoria Rural e do Agronegócio”, escritório especializado em soluções para o Agronegócio.
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